"Die Preise für Wohnimmobilien (Häuserpreisindex) in Deutschland lagen im 1. Quartal 2019 durchschnittlich um 5% höher als im 1. Quartal 2018", meldete das Statistische Bundesamt Ende Juni. Was helfen rekordniedrige Bauzinsen, wenn die Immobilienpreise gleichzeitig rasant steigen.
Für ein Baudarlehen mit zehnjähriger Zinsbindung verlangen Banken aktuell im Schnitt 0,90% effektiven Jahreszins. Anfang 2018 waren es 1,3%. Setzt man die Bauzinsentwicklung ins Verhältnis zu der von den Statistikern ermittelten Preissteigerung für Wohnimmobilien, dann steht einer Zinsersparnis von 0,4% Prozent einem Wohnimmobilienpreisanstieg von mehr als 5% gegenüber.
Beispiel:
Kreditnehmer Max nimmt Anfang 2018 einen Immobilienkredit in Höhe von 200.000 Euro mit zehnjähriger Zinsbindung zu einem Effektivzins von 1,30% auf. Er hat 100.000 Euro Eigenkapital und kauft für 300.000 Euro eine Doppelhaushälfte in einem neu erschlossenen Wohnbaugebiet.
Anderthalb Jahre später, kommt Kreditnehmer Moritz und kauft den anderen Teil der Doppelhaushälfte. Deren Preis liegt wegen den steigenden Immobilienpreisen nicht mehr bei 300.000 Euro, sondern bei 315.000 Euro.
Auch Kreditnehmer Moritz hat 100.000 Euro an Eigenkapital angespart und nimmt ein Baukredit mit zehnjähriger Zinsbindung auf. Moritz borgt sich bei seiner Bank 215.000 Euro und damit 15.000 mehr als Max. Wegen den gesunkenen Bauzinsen bekommt Moritz das Darlehen für einen effektiven Jahreszins von 0,90%.
Max hat nach zehn Jahren bei einer monatlichen konstanten Rückzahlungsrate (Annuitätendarlehen) von 700 Euro seine Restschuld auf 138.097 Euro verringert. Auch Moritz tilgt 700 Euro pro Monat. Seine Restschuld ist nach zehn Jahren mit 147.378 Euro deutlich größer.
Jetzt müssen sich beide um eine Anschlussfinanzierung kümmern. Am wahrscheinlichsten ist, dass sie sich für die nächsten zehn Jahre denselben fixen Jahreszins sichern werden. Möglich ist auch:
Fazit:
In jedem Fall steht Max wegen des niedrigeren Kaufpreises finanziell besser da als Moritz. Denn die Wohnimmobilienpreise steigen jedes Jahr im mittleren einstelligen Prozentbereich. Dagegen kommt der sich im Zehntelbereich abspielende Rückgang der Bauzinsentwicklung nicht an.
Für ein Baudarlehen mit zehnjähriger Zinsbindung verlangen Banken aktuell im Schnitt 0,90% effektiven Jahreszins. Anfang 2018 waren es 1,3%. Setzt man die Bauzinsentwicklung ins Verhältnis zu der von den Statistikern ermittelten Preissteigerung für Wohnimmobilien, dann steht einer Zinsersparnis von 0,4% Prozent einem Wohnimmobilienpreisanstieg von mehr als 5% gegenüber.
Beispiel:
Kreditnehmer Max nimmt Anfang 2018 einen Immobilienkredit in Höhe von 200.000 Euro mit zehnjähriger Zinsbindung zu einem Effektivzins von 1,30% auf. Er hat 100.000 Euro Eigenkapital und kauft für 300.000 Euro eine Doppelhaushälfte in einem neu erschlossenen Wohnbaugebiet.
Anderthalb Jahre später, kommt Kreditnehmer Moritz und kauft den anderen Teil der Doppelhaushälfte. Deren Preis liegt wegen den steigenden Immobilienpreisen nicht mehr bei 300.000 Euro, sondern bei 315.000 Euro.
Auch Kreditnehmer Moritz hat 100.000 Euro an Eigenkapital angespart und nimmt ein Baukredit mit zehnjähriger Zinsbindung auf. Moritz borgt sich bei seiner Bank 215.000 Euro und damit 15.000 mehr als Max. Wegen den gesunkenen Bauzinsen bekommt Moritz das Darlehen für einen effektiven Jahreszins von 0,90%.
Max hat nach zehn Jahren bei einer monatlichen konstanten Rückzahlungsrate (Annuitätendarlehen) von 700 Euro seine Restschuld auf 138.097 Euro verringert. Auch Moritz tilgt 700 Euro pro Monat. Seine Restschuld ist nach zehn Jahren mit 147.378 Euro deutlich größer.
Jetzt müssen sich beide um eine Anschlussfinanzierung kümmern. Am wahrscheinlichsten ist, dass sie sich für die nächsten zehn Jahre denselben fixen Jahreszins sichern werden. Möglich ist auch:
- Max sichert sich einen niedrigeren Zins, weil er ein Jahr früher eine Anschlussfinanzierung braucht.
- Moritz sichert sich (wie beim letzten Mal) einen niedrigeren Zins, weil er ein Jahr länger wartet.
Fazit:
In jedem Fall steht Max wegen des niedrigeren Kaufpreises finanziell besser da als Moritz. Denn die Wohnimmobilienpreise steigen jedes Jahr im mittleren einstelligen Prozentbereich. Dagegen kommt der sich im Zehntelbereich abspielende Rückgang der Bauzinsentwicklung nicht an.